Fiscalité successorale
Mis à jour — juillet 2026 · 7 min de lecture
Dans la plupart des successions françaises, la résidence principale représente la part la plus lourde du patrimoine — et donc l'essentiel de la base taxable. Un dispositif souvent méconnu permet d'en réduire mécaniquement la valeur déclarée : l'abattement de 20 % de l'article 764 bis du CGI.
Il ne s'agit ni d'une option, ni d'un avantage réservé à certains héritiers : dès que ses conditions sont réunies, il s'applique automatiquement. Encore faut-il savoir lesquelles — et ne pas le confondre avec les droits du conjoint survivant sur le logement, qui relèvent d'une logique totalement différente.
L'article 764 bis du CGI prévoit un abattement de 20 % sur la valeur vénale réellede l'immeuble qui constituait la résidence principale du défunt au jour du décès. Cet abattement porte sur l'évaluation du bien lui-même, avant tout partage entre héritiers, et avant application des abattements personnels.
La logique du texte est simple : un logement occupé n'est pas immédiatement mobilisable, sa valeur de marché théorique surestime donc ce que les héritiers peuvent réellement en tirer à court terme. Le législateur en tire une décote forfaitaire.
Point important, souvent mal compris : l'abattement s'applique de plein droit. La rédaction du texte est impérative — « il est effectué un abattement de 20 % » — et les héritiers ne peuvent pas y renoncer, même s'ils y auraient intérêt pour minorer une future plus-value en cas de revente.
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| Condition | Ce que cela signifie |
|---|---|
| Nature du bien | Résidence habituelle et effective du défunt. Les résidences secondaires et les biens loués sont exclus. |
| Occupant au décès | Le conjoint survivant, le partenaire de PACS, ou un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt, de son conjoint ou de son partenaire, occupant le logement à titre de résidence principale. |
La seconde condition est celle qui écarte le plus souvent l'abattement : un défunt veuf et vivant seul dans son logement ne l'ouvre pas à ses enfants majeurs, puisque personne parmi les occupants visés par le texte n'habitait le bien au jour du décès. À l'inverse, un couple marié ou pacsé occupant ensemble le logement y ouvre droit systématiquement.
Une personne décède en laissant une résidence principale évaluée à 400 000 €, occupée au jour du décès par son conjoint survivant et leurs deux enfants, dont l'un est mineur.
Ce sont ces 320 000 € qui sont ensuite répartis selon les droits de chacun, puis diminués des abattements personnels : exonération totale pour le conjoint survivant (art. 796-0 bis CGI), abattement de 100 000 € pour chaque enfant (art. 779 I CGI) avant application du barème en ligne directe. L'économie d'impôt dépend donc directement de la tranche marginale atteinte par les enfants sur leur part.
Il ne faut pas confondre l'abattement fiscal avec la protection civile du conjoint survivant, qui obéit à des textes distincts et poursuit un autre objectif : éviter qu'un veuf ou une veuve soit contraint de quitter son domicile.
Le droit temporaire au logement(art. 763 du Code civil) est automatique et d'ordre public : pendant les douze mois suivant le décès, le conjoint survivant occupe gratuitement le logement et utilise le mobilier qui le garnit.
Au-delà, le droit viager au logement (art. 764 du Code civil) permet au conjoint survivant de conserver, jusqu'à son propre décès, un droit d'habitation sur le logement et un droit d'usage sur le mobilier. Deux nuances comptent ici : ce droit n'est pas automatique — le conjoint doit manifester sa volonté d'en bénéficier dans l'année du décès— et le défunt peut l'écarter, mais uniquement par testament authentique reçu par notaire.
Le partenaire de PACS, lui, ne bénéficie que du droit temporaire de 12 mois. Au-delà, seule une organisation testamentaire lui permet de rester dans les lieux — une différence de traitement détaillée dans notre article sur le PACS et la succession.
Pour aller plus loin
FAQ
L'article 764 bis du CGI prévoit un abattement de 20 % sur la valeur vénale réelle de l'immeuble qui constituait la résidence principale du défunt au jour du décès. Cet abattement réduit la base taxable transmise aux héritiers : sur un bien évalué 400 000 €, seuls 320 000 € entrent dans l'assiette des droits de succession.
Deux conditions doivent être réunies au jour du décès. D'abord, l'immeuble doit constituer la résidence principale du défunt, c'est-à-dire son habitation habituelle et effective — ni une résidence secondaire, ni un bien mis en location. Ensuite, ce même logement doit être occupé à titre de résidence principale par le conjoint survivant, le partenaire de PACS, ou un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt, de son conjoint ou de son partenaire.
Non. La rédaction de l'article 764 bis est impérative : « il est effectué un abattement de 20 % ». Dès lors que les conditions sont réunies, l'abattement s'applique de plein droit et les héritiers ne peuvent pas y renoncer, y compris lorsqu'ils préféreraient déclarer une valeur plus élevée pour limiter une future plus-value à la revente.
Pas en tant que tel. Le texte vise les enfants mineurs ou les majeurs protégés (sous tutelle, curatelle ou sauvegarde de justice). Un enfant majeur autonome vivant sous le même toit ne suffit donc pas à ouvrir droit à l'abattement, sauf si le conjoint survivant ou le partenaire de PACS occupe également le logement.
Oui, et cela relève du droit civil, indépendamment de la fiscalité. Le conjoint survivant bénéficie d'un droit temporaire au logement de 12 mois à titre gratuit (art. 763 du Code civil), puis peut demander un droit viager d'habitation sur le logement et d'usage sur le mobilier (art. 764 du Code civil), à condition de manifester sa volonté dans l'année suivant le décès. Ce droit viager peut être écarté par un testament authentique du défunt.
Oui, mais il intervient à une étape différente du calcul. L'abattement de 20 % s'applique à l'évaluation du bien lui-même, avant partage. Les abattements personnels — 100 000 € par enfant, exonération totale du conjoint ou du partenaire de PACS — s'appliquent ensuite sur la part nette revenant à chaque héritier.
Sources officielles
Les sources sont citées à titre indicatif. Consultez les textes officiels ou un notaire pour toute décision patrimoniale.
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