Donation
Mis à jour — juillet 2026 · 8 min de lecture
Donner la nue-propriété d'un bien en conservant l'usufruit est l'un des leviers les plus efficaces pour réduire les droits de donation. Son fonctionnement repose entièrement sur un barème fixé par la loi : plus l'usufruitier est âgé au moment de la donation, plus la part de nue-propriété transmise — et donc taxée — est faible.
Cet article détaille le tableau complet des 9 tranches d'âgede l'article 669 du CGI, un exemple chiffré pour comprendre l'économie réalisée, et ce qui se passe fiscalement au décès du donateur.
La pleine propriété d'un bien se décompose en deux droits distincts. L'usufruit est le droit d'utiliser le bien (y habiter) ou d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes). La nue-propriétéest le droit de disposer du bien à terme, sans pouvoir ni l'utiliser ni en percevoir les fruits tant que l'usufruit existe.
Lorsqu'un parent donne la nue-propriété d'un bien à ses enfants tout en conservant l'usufruit, deux choses se produisent : les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété (et non sur la valeur totale du bien), et le parent continue d'habiter le bien ou d'en percevoir les revenus jusqu'à son décès.
Le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts fixe la répartition de valeur entre usufruit et nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier, par tranches de 10 ans. Il est inchangé depuis le 1er janvier 2004.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans révolus | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans révolus | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans révolus | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans révolus | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans révolus | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans révolus | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
L'âge retenu est celui de l'usufruitier au jour de l'acte, en années révolues — c'est-à-dire le dernier anniversaire atteint. Le passage d'une tranche à l'autre se fait donc exactement le jour de l'anniversaire correspondant, pas de façon progressive au cours de l'année.
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| Montage | Base taxable | Droits estimés |
|---|---|---|
| Donation en pleine propriété | 400 000 € (après abattement 100 000 €) | ≈ 78 194 € |
| Donation en nue-propriété (60 %) | 200 000 € (après abattement 100 000 €) | ≈ 38 194 € |
À 65 ans, la nue-propriété représente 60 % de la valeur du bien, soit 300 000 €. Après application de l'abattement de 100 000 € par enfant (art. 779 I CGI), la base taxable tombe à 200 000 €, contre 400 000 € en pleine propriété. Le montant des droits est ici environ divisé par deux — l'économie exacte dépend de l'âge du donateur : plus il donne tôt, plus l'usufruit pèse lourd dans le barème et plus la nue-propriété transmise est réduite.
Ces montants sont calculés selon le barème progressif des droits de donation en ligne directe (art. 777 CGI) et sont donnés à titre illustratif ; ils ne tiennent pas compte d'éventuelles donations antérieures qui réduiraient l'abattement disponible.
C'est le second avantage du démembrement : au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint automatiquement et le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien, sans droit de succession ni de mutation supplémentaire (art. 1133 CGI). Les droits ont déjà été acquittés une seule fois, au moment de la donation, sur la valeur réduite de la nue-propriété.
C'est cette combinaison — base taxable réduite lors de la donation, puis reconstitution de la pleine propriété en franchise totale au décès — qui fait du démembrement l'un des outils les plus utilisés en gestion de patrimoine pour transmettre un bien immobilier ou un portefeuille de titres.
Le tableau ci-dessus concerne l'usufruit viager — celui qui dure jusqu'au décès de l'usufruitier, de loin le plus courant dans les donations familiales. Il existe aussi l'usufruit à durée fixe(par exemple 15 ans, indépendamment de l'âge ou du décès de l'usufruitier), utilisé plus rarement, notamment dans certains montages avec une société.
Pour ce cas, l'article 669 II du CGI prévoit une règle différente : l'usufruit est évalué forfaitairement à 23 % de la valeur du bien par tranche de 10 ans, sans fraction et sans tenir compte de l'âge de l'usufruitier — dans la limite de la valeur de l'usufruit viager qui aurait résulté du tableau par âge. Ce mécanisme sort du cadre des donations familiales classiques traitées dans cet article et mérite un accompagnement dédié.
Pour aller plus loin
FAQ
C'est le barème fiscal qui répartit la valeur d'un bien entre usufruit et nue-propriété en fonction de l'âge de l'usufruitier, pour le calcul des droits de donation et de succession. Il comporte 9 tranches de 10 ans : plus l'usufruitier est âgé, plus la valeur de l'usufruit diminue et celle de la nue-propriété augmente. Ce barème est inchangé depuis le 1er janvier 2004 et reste pleinement applicable en 2026.
On retient l'âge de l'usufruitier au jour de la donation ou du décès, en années révolues (dernier anniversaire passé). Par exemple, une personne de 65 ans et 8 mois est dans la tranche "61 à 70 ans" : l'usufruit vaut 40 % du bien et la nue-propriété 60 %. Le passage à la tranche suivante se fait à l'anniversaire, pas en cours d'année.
Parce que les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété transmise, pas sur la valeur totale du bien. Le donateur conserve l'usufruit — c'est-à-dire l'usage du bien ou la perception des loyers — jusqu'à son décès. La base taxable est donc réduite d'autant, ce qui diminue mécaniquement les droits à payer, tout en permettant au donateur de garder ses revenus ou son logement.
L'usufruit s'éteint automatiquement au décès de l'usufruitier et le nu-propriétaire devient plein propriétaire, sans aucun droit de succession ni de mutation supplémentaire (art. 1133 CGI). C'est tout l'intérêt du montage : les droits ont déjà été payés, une seule fois, sur la valeur réduite de la nue-propriété au moment de la donation.
Non. Pour un usufruit constitué pour une durée fixe (et non viager, c'est-à-dire non lié à la vie de l'usufruitier), l'article 669 II du CGI prévoit une évaluation forfaitaire de 23 % de la valeur du bien par tranche de 10 ans, sans fraction et sans tenir compte de l'âge — dans la limite de la valeur de l'usufruit viager correspondant. Ce cas concerne surtout les montages avec une société ou une durée contractuelle définie, plus rarement les donations familiales classiques.
Sources officielles
Les sources sont citées à titre indicatif. Consultez les textes officiels ou un notaire pour toute décision patrimoniale.
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