Résidence principale et succession : l'abattement de 20 %

Dans la plupart des successions françaises, la résidence principale représente la part la plus lourde du patrimoine — et donc l'essentiel de la base taxable. Un dispositif souvent méconnu permet d'en réduire mécaniquement la valeur déclarée : l'abattement de 20 % de l'article 764 bis du CGI.

Il ne s'agit ni d'une option, ni d'un avantage réservé à certains héritiers : dès que ses conditions sont réunies, il s'applique automatiquement. Encore faut-il savoir lesquelles — et ne pas le confondre avec les droits du conjoint survivant sur le logement, qui relèvent d'une logique totalement différente.

Le principe : 20 % de valeur taxable en moins

L'article 764 bis du CGI prévoit un abattement de 20 % sur la valeur vénale réelle de l'immeuble qui constituait la résidence principale du défunt au jour du décès. Cet abattement porte sur l'évaluation du bien lui-même, avant tout partage entre héritiers, et avant application des abattements personnels.

La logique du texte est simple : un logement occupé n'est pas immédiatement mobilisable, sa valeur de marché théorique surestime donc ce que les héritiers peuvent réellement en tirer à court terme. Le législateur en tire une décote forfaitaire.

Point important, souvent mal compris : l'abattement s'applique de plein droit. La rédaction du texte est impérative — « il est effectué un abattement de 20 % » — et les héritiers ne peuvent pas y renoncer, même s'ils y auraient intérêt pour minorer une future plus-value en cas de revente.

Les deux conditions à réunir au jour du décès

Les conditions sont cumulatives et s'apprécient toutes les deux à la date du décès.

La seconde condition est celle qui écarte le plus souvent l'abattement : un défunt veuf et vivant seul dans son logement ne l'ouvre pas à ses enfants majeurs, puisque personne parmi les occupants visés par le texte n'habitait le bien au jour du décès. À l'inverse, un couple marié ou pacsé occupant ensemble le logement y ouvre droit systématiquement.

Exemple chiffré

Une personne décède en laissant une résidence principale évaluée à 400 000 €, occupée au jour du décès par son conjoint survivant et leurs deux enfants, dont l'un est mineur.

• Valeur vénale déclarée : 400 000 €
• Abattement de 20 % (art. 764 bis CGI) : – 80 000 €
• Valeur retenue dans l'actif successoral : 320 000 €

Ce sont ces 320 000 € qui sont ensuite répartis selon les droits de chacun, puis diminués des abattements personnels : exonération totale pour le conjoint survivant (art. 796-0 bis CGI), abattement de 100 000 € pour chaque enfant (art. 779 I CGI) avant application du barème en ligne directe. L'économie d'impôt dépend donc directement de la tranche marginale atteinte par les enfants sur leur part.

Le droit du conjoint à rester dans le logement

Il ne faut pas confondre l'abattement fiscal avec la protection civile du conjoint survivant, qui obéit à des textes distincts et poursuit un autre objectif : éviter qu'un veuf ou une veuve soit contraint de quitter son domicile.

Le droit temporaire au logement (art. 763 du Code civil) est automatique et d'ordre public : pendant les douze mois suivant le décès, le conjoint survivant occupe gratuitement le logement et utilise le mobilier qui le garnit.

Au-delà, le droit viager au logement (art. 764 du Code civil) permet au conjoint survivant de conserver, jusqu'à son propre décès, un droit d'habitation sur le logement et un droit d'usage sur le mobilier. Deux nuances comptent ici : ce droit n'est pas automatique — le conjoint doit manifester sa volonté d'en bénéficier dans l'année du décès — et le défunt peut l'écarter, mais uniquement par testament authentique reçu par notaire.

Le partenaire de PACS, lui, ne bénéficie que du droit temporaire de 12 mois. Au-delà, seule une organisation testamentaire lui permet de rester dans les lieux — une différence de traitement détaillée dans notre article sur le PACS et la succession.

Les erreurs fréquentes

• Appliquer l'abattement à une résidence secondaire. Le texte vise exclusivement la résidence habituelle et effective du défunt ; un bien loué ou occupé occasionnellement en est exclu.
• Croire qu'un enfant majeur suffit. Seuls les enfants mineurs ou majeurs protégés sont visés par le texte au titre des occupants ouvrant droit à l'abattement.
• Oublier le délai d'un an pour le droit viager. Passé l'année suivant le décès sans manifestation de volonté, le conjoint survivant perd le bénéfice du droit viager au logement.
• Confondre décote fiscale et décote d'occupation. L'abattement de 20 % est forfaitaire et distinct des décotes d'évaluation appliquées, le cas échéant, à un bien démembré ou occupé par un tiers.