Barème de l'usufruit 2026 : le tableau complet par âge

Donner la nue-propriété d'un bien en conservant l'usufruit est l'un des leviers les plus efficaces pour réduire les droits de donation. Son fonctionnement repose entièrement sur un barème fixé par la loi : plus l'usufruitier est âgé au moment de la donation, plus la part de nue-propriété transmise — et donc taxée — est faible.

Cet article détaille le tableau complet des 9 tranches d'âge de l'article 669 du CGI, un exemple chiffré pour comprendre l'économie réalisée, et ce qui se passe fiscalement au décès du donateur.

Usufruit et nue-propriété : deux droits, une pleine propriété

La pleine propriété d'un bien se décompose en deux droits distincts. L'usufruit est le droit d'utiliser le bien (y habiter) ou d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes). La nue-propriété est le droit de disposer du bien à terme, sans pouvoir ni l'utiliser ni en percevoir les fruits tant que l'usufruit existe.

Lorsqu'un parent donne la nue-propriété d'un bien à ses enfants tout en conservant l'usufruit, deux choses se produisent : les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété (et non sur la valeur totale du bien), et le parent continue d'habiter le bien ou d'en percevoir les revenus jusqu'à son décès.

Le tableau complet du barème (art. 669 CGI)

Le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts fixe la répartition de valeur entre usufruit et nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier, par tranches de 10 ans. Il est inchangé depuis le 1^er janvier 2004.

L'âge retenu est celui de l'usufruitier au jour de l'acte, en années révolues — c'est-à-dire le dernier anniversaire atteint. Le passage d'une tranche à l'autre se fait donc exactement le jour de l'anniversaire correspondant, pas de façon progressive au cours de l'année.

Un exemple chiffré : l'effet sur les droits de donation

Exemple : à 65 ans (tranche 61-70 ans), un parent donne à son unique enfant un bien immobilier de 500 000 €, en pleine propriété d'une part, en nue-propriété d'autre part.

À 65 ans, la nue-propriété représente 60 % de la valeur du bien, soit 300 000 €. Après application de l'abattement de 100 000 € par enfant (art. 779 I CGI), la base taxable tombe à 200 000 €, contre 400 000 € en pleine propriété. Le montant des droits est ici environ divisé par deux — l'économie exacte dépend de l'âge du donateur : plus il donne tôt, plus l'usufruit pèse lourd dans le barème et plus la nue-propriété transmise est réduite.

Ces montants sont calculés selon le barème progressif des droits de donation en ligne directe (art. 777 CGI) et sont donnés à titre illustratif ; ils ne tiennent pas compte d'éventuelles donations antérieures qui réduiraient l'abattement disponible.

Au décès, aucun droit supplémentaire

C'est le second avantage du démembrement : au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint automatiquement et le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien, sans droit de succession ni de mutation supplémentaire (art. 1133 CGI). Les droits ont déjà été acquittés une seule fois, au moment de la donation, sur la valeur réduite de la nue-propriété.

C'est cette combinaison — base taxable réduite lors de la donation, puis reconstitution de la pleine propriété en franchise totale au décès — qui fait du démembrement l'un des outils les plus utilisés en gestion de patrimoine pour transmettre un bien immobilier ou un portefeuille de titres.

Cas particulier : l'usufruit à durée fixe

Le tableau ci-dessus concerne l'usufruit viager — celui qui dure jusqu'au décès de l'usufruitier, de loin le plus courant dans les donations familiales. Il existe aussi l'usufruit à durée fixe (par exemple 15 ans, indépendamment de l'âge ou du décès de l'usufruitier), utilisé plus rarement, notamment dans certains montages avec une société.

Pour ce cas, l'article 669 II du CGI prévoit une règle différente : l'usufruit est évalué forfaitairement à 23 % de la valeur du bien par tranche de 10 ans, sans fraction et sans tenir compte de l'âge de l'usufruitier — dans la limite de la valeur de l'usufruit viager qui aurait résulté du tableau par âge. Ce mécanisme sort du cadre des donations familiales classiques traitées dans cet article et mérite un accompagnement dédié.